Najemca - kto to? Prawa i obowiązki, weryfikacja

Kim jest najemca? Jakie są jego prawa i obowiązki? Jak przeprowadzić weryfikację potencjalnych lokatorów. Czym się różni od Wynajmującego? Wyjaśniamy w artykule.

Najemca - kto to?

Nie ma jednoznacznej definicji, która by określała kim jest lokator, czy najemca. Art. 659 §1 Kodeksu Cywilnego określa, że najemcą jest użytkownik lokalu na czas określony lub nie, który w zamian za korzystanie z domu lub mieszkania opłaca ustalony czynsz. Natomiast art. 2.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zamianie kodeksu cywilnego mówi, że najemca to osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Zgodnie z zapisami, najemca nie dysponuje prawem do podnajmowania lokalu, ponieważ nie jest on jego własnością. Może to zrobić tylko wtedy, gdy Wynajmujący wyrazi na to zgodę w umowie. Tak samo pomiędzy najemcą, a wynajmującym ustalane są kwestie dotyczące remontu mieszkania. Niezbędna będzie każdorazowa zgoda ze strony właściciela, najlepiej na piśmie. 

Ponadto, ze względu na rodzaj umowy i okres najmu, możemy wyróżnić najemcę długoterminowego, krótkoterminowego, a także okazjonalnego. Najemca długoterminowy to taki, który będzie korzystał z lokalu przez dłuższy czas (umowa na czas nieokreślony lub kilkuletnia). Są to zazwyczaj rodziny, a sam okres wypowiedzenia najmu wynosi około 3 miesięcy. Jeżeli mówimy o najemcy krótkoterminowym, to najczęściej mowa o studentach, którzy wynajmują mieszkanie np. do czasu wakacji (umowa roczna), a sam okres wypowiedzenia wynosi miesiąc kalendarzowy. 

Najem okazjonalny natomiast wygląda całkowicie inaczej. Takiego lokalu już nie można podnajmować, ani nie może być on siedzibą firmy. Większe prawa zostają po stronie właściciela nieruchomości, a sam najemca ma obowiązek opuścić lokal w przypadku wypowiedzenia umowy w ciągu 7 dni (jednak trzeba mu zapewnić inny lokal). Jest on często kojarzony z wynajmem mieszkania na doby.

Prawa i obowiązki najemcy

Każdy najemca ma prawo do godnego zamieszkiwania lokalu. Jeżeli w umowie nie został ustalony termin jej wypowiedzenia, to powinien on otrzymać czas niezbędny do znalezienia drugiego lokalu. Według opinii wielu ekspertów, powinien on wynosić 1 miesiąc. Do praw najemcy należy możliwość żądania wykonania remontów przez właściciela, czy usunięcia czynników chorobotwórczych (pleśń, grzyb) w mieszkaniu, które zagrażają zdrowiu i życiu lokatorów. Jeżeli doszło do awarii urządzeń należących do właścicieli nie z winy najemcy, to wynajmujący powinien wyznaczyć termin naprawy przez nich takiego sprzętu. Najemca może żądać np. obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę natychmiastowo, gdyby lokal posiadał wady, które wyszły na jaw dopiero w trakcie jego użytkowania (zarówno techniczne, jak i prawne). 

Do obowiązków najemcy należy regularne opłacanie czynszu i mediów, a także przestrzeganie postanowień umowy. Jest on odpowiedzialny za dbanie o właściwy porządek w domu lub mieszkaniu, a także o stan techniczny. Zobowiązany jest do wykonywania niektórych napraw, czy konserwacji. Musi on pytać właściciela, czy w mieszkaniu mogą przebywać zwierzęta albo czy nie ma on nic przeciwko, żeby tej nocy ktoś u niego przenocował. Może on dokupować sprzęt do mieszkania, a potem go zabrać. Wyposażenie lokalu jest określane w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania, więc taki sprzęt kupiony przez najemcę nie stanowi własności wynajmującego.

Weryfikacja najemcy - na co zwrócić uwagę?

Wynajmujący mieszkania nierzadko chcą sprawdzić potencjalnych najemców. Przy podpisywaniu umowy, Wynajmujący może żądać okazania zaświadczenia o dochodach z ostatnich 3 miesięcy, aby sprawdzić płynność finansową potencjalnego lokatora i się zabezpieczyć. Najemca nie powinien ukrywać też faktu posiadania dzieci, co jest kluczowe w kontekście prawa dotyczącego eksmisji. 

Poza tym, weryfikacja najemcy odbywa się w momencie podpisywania umowy, czy spotkania w celu obejrzenia domu lub mieszkania. Wtedy powinniśmy zapytać o wszelkie kwestie związane z tym, czy najemca posiada zwierzęta lub pali papierosy etc. Jeżeli jakaś kwestia wydaje nam się podejrzana, lepiej skonsultować to z kimś przed podpisaniem umowy najmu mieszkania (zarówno, jeżeli wątpliwości będą po stronie najemcy, czy wynajmującego).